เมื่อไรควรเปลี่ยน “ค่าเช่า” ให้กลายเป็น Asset ของบริษัท?

6 สัญญาณทางการเงินและธุรกิจที่บอกว่าถึงเวลาเปลี่ยนจากเช่าเป็นซื้อโรงงาน พร้อมวิธีคำนวณจุดตัดด้วยตัวเลขสามตัว และเกณฑ์ความสามารถชำระหนี้ที่ปลอดภัย

ค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายแล้วหมดไป แต่นั่นไม่ได้แปลว่าการซื้อดีกว่าเสมอ เพราะการซื้อดึงเงินสดออกจากธุรกิจและลดความยืดหยุ่นลง คำถามที่ถูกต้องจึงไม่ใช่ "เช่าหรือซื้อดีกว่า" แต่เป็น "ธุรกิจถึงจุดที่ควรเปลี่ยนแล้วหรือยัง"

บทความนี้สรุปสัญญาณ 6 ข้อที่บอกว่าถึงจุดนั้นแล้ว โดยแบ่งเป็นสัญญาณทางการเงิน 3 ข้อและสัญญาณทางธุรกิจ 3 ข้อ พร้อมวิธีคำนวณจุดตัดด้วยตัวเลขสามตัว

สัญญาณทางการเงิน

1. ค่าเช่าต่อปีเทียบกับราคาซื้อ สูงกว่าต้นทุนดอกเบี้ย

นี่คือการเทียบที่ตรงที่สุด ให้นำค่าเช่าที่จ่ายทั้งปีหารด้วยราคาซื้อของพื้นที่ที่เทียบเคียงกันได้ แล้วเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธุรกิจจะได้จริง

ตัวอย่างการคำนวณ หากจ่ายค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท เท่ากับปีละ 720,000 บาท และพื้นที่ลักษณะเดียวกันมีราคาซื้อประมาณ 9 ล้านบาท อัตราส่วนคือ 8% ต่อปี ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีหรือ MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ตามข้อมูลที่ธนาคารแห่งประเทศไทยรวบรวม ณ วันที่ 7 สิงหาคม 2569 อยู่ในช่วงประมาณ 6.30% ถึง 6.55% ต่อปี ในกรณีนี้ค่าเช่าที่จ่ายอยู่จึงแพงกว่าต้นทุนดอกเบี้ยของการซื้อพอสมควร

ข้อควรระวังคือ SME ส่วนใหญ่ไม่ได้อัตรา MLR ตรง ๆ แต่มักได้ MLR บวกส่วนต่างตามความเสี่ยง จึงต้องใช้อัตราที่ธนาคารเสนอจริงในการคำนวณ ไม่ใช่อัตราอ้างอิง และต้องบวกภาษีที่ดินกับค่าซ่อมบำรุงเข้าไปในฝั่งซื้อด้วย จึงจะเป็นการเทียบที่ครบ

2. กำไรจากการดำเนินงานรองรับค่างวดได้อย่างสบาย

ตัวเลขที่สถาบันการเงินใช้พิจารณาคือความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) ซึ่งคำนวณจากกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย หารด้วยภาระผ่อนชำระทั้งปีรวมดอกเบี้ย

ค่าที่ปลอดภัยสำหรับ SME ควรอยู่ที่ 1.3 เท่าขึ้นไปเป็นอย่างน้อย และควรทดสอบด้วยว่าถ้ายอดขายต่ำกว่าแผน 20% ตัวเลขนี้ยังไม่ต่ำกว่า 1.0 เพราะการซื้อโรงงานเป็นภาระที่ผูกไปหลายปี ขณะที่ยอดขายผันผวนได้ทุกปี

3. เงินสดหลังวางเงินดาวน์ยังเพียงพอสำหรับธุรกิจ

สาเหตุที่ธุรกิจกำไรดีแล้วยังมีปัญหาหลังซื้อโรงงาน คือเงินดาวน์ดึงเงินทุนหมุนเวียนออกไป ทำให้ต้องกู้เงินหมุนเวียนในอัตราที่แพงกว่าเพื่อซื้อวัตถุดิบและให้เครดิตลูกค้า

เกณฑ์ที่ปลอดภัยคือหลังจ่ายเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการโอนแล้ว ต้องยังมีเงินทุนหมุนเวียนพอสำหรับวงจรเงินสดของธุรกิจอย่างน้อยหนึ่งรอบเต็ม บวกค่าใช้จ่ายคงที่อีกประมาณ 3 เดือน หากไม่ถึงเกณฑ์นี้ ทางออกคือลดขนาดที่ซื้อ ยืดระยะเวลาผ่อน หรือเช่าต่อไปก่อน

สำหรับกิจการที่หลักประกันไม่พอในสายตาสถาบันการเงิน บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม หรือ บสย. มีโครงการค้ำประกันสินเชื่อสำหรับ SME ซึ่งเงื่อนไขและวงเงินเปลี่ยนตามรอบโครงการ ควรตรวจรอบปัจจุบันก่อนวางแผน

สัญญาณทางธุรกิจ

4. สัญญาเช่าเหลือสั้นกว่าระยะคืนทุนของสิ่งที่จะติดตั้ง

หากกำลังจะลงทุนปรับปรุงพื้นที่หรือติดตั้งเครื่องจักรที่มีระยะคืนทุน 5 ปี แต่สัญญาเช่าเหลืออีก 2 ปี นั่นคือความเสี่ยงที่ชัดเจน

ประเด็นทางกฎหมายที่ต้องรู้คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดเกินสามปีขึ้นไป หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี ธุรกิจที่ลงทุนหนักบนสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนจึงมีสิทธิบังคับตามสัญญาสั้นกว่าที่คิด

ทางเลือกในสถานการณ์นี้มีสองทาง คือเจรจาจดทะเบียนการเช่าระยะยาว หรือเปลี่ยนไปเป็นเจ้าของ

5. รูปแบบการผลิตนิ่งแล้ว

การเป็นเจ้าของให้ประโยชน์สูงสุดเมื่อไม่ต้องเปลี่ยนพื้นที่บ่อย เกณฑ์ที่ใช้ดูได้จริงคือ ผังการผลิตไม่ได้เปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญมาแล้วอย่างน้อย 12 เดือน กลุ่มสินค้าหลักไม่เปลี่ยน และกำลังผลิตที่ต้องการในอีกสามปีประมาณการได้จากแผนยอดขายโดยไม่ต้องเดา

ในทางกลับกัน ถ้ายังทดลองสินค้าใหม่ ยังเปลี่ยนกระบวนการทุกไตรมาส หรือยังไม่แน่ใจว่าจะโตไปทางไหน การเช่าคือทางที่ถูกต้องกว่า เพราะความยืดหยุ่นมีมูลค่าจริงในช่วงนั้น

6. ต้องใช้สิทธิที่ผู้เช่าไม่มี

บางเรื่องทำได้เฉพาะเจ้าของหรือผู้เช่าที่จดทะเบียนระยะยาว เช่น การดัดแปลงอาคารและเพิ่มกำลังไฟตามต้องการ การใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันเพื่อขยายวงเงินสินเชื่อ และการยื่นขอใบอนุญาตหรือสิทธิประโยชน์การลงทุนที่ต้องใช้เอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน

หากแผนธุรกิจในอีกสามปีมีข้อใดข้อหนึ่งเหล่านี้อยู่ การเป็นเจ้าของจะเปลี่ยนจากทางเลือกเป็นเงื่อนไข

คำนวณจุดตัดด้วยตัวเลขสามตัว

ตัวที่หนึ่ง ต้นทุนการเช่าต่อปีแบบเต็ม เท่ากับค่าเช่ารายปี บวกค่าปรับปรุงพื้นที่หารด้วยจำนวนปีตามสัญญา บวกค่าย้ายที่คาดว่าจะเกิดเมื่อสัญญาสิ้นสุดหารด้วยจำนวนปี

ตัวที่สอง ต้นทุนการเป็นเจ้าของต่อปี เท่ากับดอกเบี้ยจ่ายรายปีตามอัตราที่ธนาคารเสนอจริง บวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งสำหรับการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมอยู่ที่ 0.30% ของมูลค่าประเมินสำหรับส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท บวกค่าซ่อมบำรุงและประกันภัย บวกค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ โดยไม่นับเงินต้นที่ผ่อนเป็นค่าใช้จ่าย

ตัวที่สาม ประโยชน์ทางภาษีและสินทรัพย์ที่ได้เพิ่ม คือค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาอาคาร ซึ่งพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 กำหนดให้หักอาคารถาวรได้ไม่เกิน 5% ต่อปี โดยที่ดินหักค่าเสื่อมไม่ได้ บวกเงินต้นที่ผ่อนไปแล้วซึ่งกลายเป็นส่วนของเจ้าของ เมื่อตัวที่สองลบตัวที่สามแล้วต่ำกว่าตัวที่หนึ่งอย่างต่อเนื่องหลายปี และสัญญาณทางธุรกิจสามข้อหลังเข้าเงื่อนไขด้วย นั่นคือจุดที่ควรเปลี่ยนค่าเช่าเป็นสินทรัพย์

สิ่งที่ต้องเตรียมใจก่อนตัดสินใจซื้อ

การเป็นเจ้าของมาพร้อมภาระที่ไม่มีตอนเช่า คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ค่าซ่อมบำรุงโครงสร้างที่เดิมเจ้าของอาคารรับผิดชอบ และความยากในการออกเมื่อสถานการณ์เปลี่ยน โดยหากขายภายใน 5 ปีนับจากได้มา จะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ส่วนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

สำหรับกิจการที่ตัวเลขบอกว่าถึงเวลาแล้วแต่ยังไม่ต้องการก้อนใหญ่ระดับสร้างโรงงานเอง โรงงานขนาดเล็กหรือ Mini Factory ทำให้เงินลงทุนต่อหน่วยอยู่ในระดับที่ SME เข้าถึงได้ และยังได้ประโยชน์ของการเป็นเจ้าของครบ โครงการอย่าง Biggerland ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ซึ่งอยู่บนที่ดินสีม่วงที่ผังเมืองรองรับ มีถนนกว้างรองรับรถบรรทุก ระบบไฟฟ้า 3 เฟส และใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน เป็นตัวอย่างของทางเลือกกลุ่มนี้

บทสรุป

สัญญาณที่บอกว่าถึงเวลาเปลี่ยนค่าเช่าเป็นสินทรัพย์มี 6 ข้อ ด้านการเงินคือค่าเช่าต่อปีเทียบราคาซื้อสูงกว่าต้นทุนดอกเบี้ยจริง ความสามารถชำระหนี้อยู่ที่ 1.3 เท่าขึ้นไปและทนการทดสอบยอดขายลด 20% ได้ และเงินสดหลังดาวน์ยังพอสำหรับวงจรเงินสดหนึ่งรอบบวกค่าใช้จ่ายคงที่ 3 เดือน

ด้านธุรกิจคือสัญญาเช่าเหลือสั้นกว่าระยะคืนทุนของสิ่งที่จะติดตั้ง รูปแบบการผลิตนิ่งมาแล้วอย่างน้อย 12 เดือน และมีแผนที่ต้องใช้สิทธิที่ผู้เช่าไม่มี เมื่อครบทั้งสองด้าน การเปลี่ยนเป็นเจ้าของจึงเป็นการตัดสินใจที่มีข้อมูลรองรับ ไม่ใช่ความรู้สึกว่าจ่ายค่าเช่ามานานแล้วน่าเสียดาย

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อใช้ตั้งกรอบการคำนวณ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือภาษี ควรตัดสินใจร่วมกับผู้สอบบัญชีและที่ปรึกษาการเงินของกิจการ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: จ่ายค่าเช่ามา 10 ปีแล้วไม่ได้อะไรเลย ถือเป็นเหตุผลที่ดีพอในการซื้อไหม

ไม่ใช่เหตุผลที่ดีพอในตัวเอง เพราะเป็นการมองย้อนหลังไปยังเงินที่จ่ายไปแล้วซึ่งเปลี่ยนแปลงไม่ได้ การตัดสินใจควรอยู่บนตัวเลขข้างหน้า คือต้นทุนการครอบครองต่อปีของทั้งสองทางในอีก 5 ถึง 10 ปี และความพร้อมทางการเงินในปัจจุบัน

Q2: ถ้าตัวเลขบอกว่าควรซื้อ แต่เจ้าของอาคารเสนอลดค่าเช่าเพื่อรั้งไว้ ควรทำอย่างไร

นำส่วนลดที่เสนอมาใส่ในการคำนวณใหม่ทั้งชุด เพราะส่วนลดที่มากพออาจเปลี่ยนผลลัพธ์ได้จริง แต่ต้องดูระยะเวลาที่ผูกพันได้ด้วย หากส่วนลดให้เฉพาะสัญญาปีต่อปีโดยไม่จดทะเบียน ประโยชน์ที่ได้จะจำกัดกว่าที่เห็น เพราะยังลงทุนระยะยาวในพื้นที่นั้นไม่ได้อยู่ดี

Q3: ควรซื้อในนามบริษัทหรือในนามบุคคลแล้วให้บริษัทเช่า

ทั้งสองแบบมีข้อดีข้อเสียต่างกันในเรื่องภาษี การใช้เป็นหลักประกัน และการส่งต่อทรัพย์สินในอนาคต ซึ่งขึ้นกับโครงสร้างผู้ถือหุ้นและแผนระยะยาวของครอบครัวหรือกิจการ เรื่องนี้ควรปรึกษาผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ เพราะแก้ทีหลังมีต้นทุนสูง